Bất động sản Trung Quốc: Bong bóng đang vỡ.

AlanPhan

CNBC- 31 tháng 8, 2014
Người dịch: Kevin Bùi

Với anh bạn người Bắc Kinh 31 tuổi Wang Yuanzhi, nói về bong bóng bất động sản Trung Quốc không phải là điều gì rất đáng lo ngại.
“ Nếu anh nhìn vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc, nó đã trải qua thập kỷ hoàng kim của sự phát triển vô cùng nhanh. Vẫn còn chỗ cho sự tăng trưởng trong thị trường này, ngay cả trong mười đến hai mươi năm tới”, theo Wang, người đã mua một căn nhà được khởi công cuối tháng 12 năm ngoái. “ Toàn bộ chuyện bong bóng nhà đất chỉ là một cơn sợ hãi, tập trung vào các rủi ro mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt”.

Niềm tin cơ bản thể hiện bởi những cư dân như Wang có thể là những gì mà cơ quan chức năng Trung Quốc hy vọng sẽ hỗ trợ cho sự phục hồi ở một thị trường đã chứng kiến giá giảm trong ba tháng liên tiếp.
Đối với các nhà quan sát khác, sự suy thoái trên thị trường bất động sản đã từng nóng bỏng của Trung Quốc đặt ra một trong những mối đe dọa lớn nhất đối với nền kinh tế lớn thứ nhì trên thế giới.
“ Những rủi ro và mức độ ảnh hưởng của bất động sản không giống như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ, nhưng những bong bóng mới không bao giờ giống hệt những bong bóng trước đó (nếu không thì chúng đã dễ nhận ra),” theo Patrick Chovanec, chiến lược gia trưởng của Silvercrest Asset Management (SAMG).
“Mức độ bị ảnh hưởng của các ngân hàng Trung Quốc [và giờ đây là các ngân hàng trong bóng tối (shadow banks)] bởi bất động sản nhìn có vẻ khác so với đã từng xảy ra ở Mỹ, nhưng nó rất thật. Mức độ ảnh hưởng chủ yếu là sự lệ thuộc vào bất động sản thế chấp để hỗ trợ hầu như tất cả các hình thức cho vay trong nền kinh tế, một tình huống rất giống với Nhật Bản trong những năm 1980,” ông nói thêm, đề cập đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản Nhật Bản sau giai đoạn phát triển bùng nổ.
Tầm quan trọng của thị trường bất động sản Trung Quốc không thể bị đánh giá thấp – nó chiếm khoảng 15% GDP và trực tiếp ảnh hưởng tới các lĩnh vực khác như ngân hàng và xây dựng.
Rủi ro hệ thống?
Để kiềm chế sự phát triển bùng nổ trong thị trường nhà đất ở Trung Quốc và giữ giá cả phải chăng, Bắc Kinh áp đặt các hạn chế trong vòng 5 năm qua. Các biện pháp đó, cùng với nền kinh tế đang chậm lại giờ đây dường như đã có tác động.
Trung bình giá nhà mới tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 0.9% trong tháng 7, sau khi đã sụt giảm 0.5% hồi tháng 6, và câu hỏi lúc này chỉ còn là sự suy thoái sẽ kéo dài tới khi nào.
“Thị trường bất động sản đã từng là khởi nguồn suy thoái của nhiều nền kinh tế lớn trong quá khứ- như Mỹ và Nhật Bản”, Dariusz Kowalczyk, một nhà kinh tế cấp cao tại Credit Agricole (Euronext Paris: ACA-FR) cho biết. “ Vì vậy, trường hợp xấu nhất cho thị trường nhà đất Trung Quốc là một một cuộc khủng hoảng kinh tế”.
Trong trường hợp của Trung Quốc, mở rộng tín dụng thúc đẩy thị trường nhà ở và khi tín dụng chậm lại nó có tác động trực tiếp vào bất động sản, các nhà kinh tế nhận định.
Họ chỉ ra rằng từ năm 2008, cung tiền của Trung Quốc mở rộng hơn gấp ba lần và rất nhiều tiền mà đã đi vào bất động sản. Dữ liệu mới nhất cho thấy, số tiền chảy vào nền kinh tế của Trung Quốc giảm xuống mức thấp nhất trong sáu năm vào tháng Bảy.
Dưới đây là kịch bản có thể xảy ra, theo Chovanec của Silvercrest
“Khi các nhà phát triển bất động sản không thể nhận được thêm tín dụng, họ phải giảm giá hàng tồn kho (và trả lại các khoản nợ của họ), dẫn đến các nhà đầu tư suy nghĩ lại về việc liệu có nên tiếp tục đổ tiền của họ vào bất động sản”, ông nói.
“ Doanh số bán hàng cạn kiệt, giá rớt, các nhà mới không được xây nữa, xây dựng hết việc, doanh thu bán thiết bị xây dựng, bê tông, sắt thép cũng cạn theo, đất không bán được, nguồn thu của chính quyền địa phương cũng biến mất và họ không thể trả được nợ… nói cách khác, giá tài sản rớt xuống cũng cắt đi nền tảng cho vay của cả quá khứ lẫn tương lai, và khi đó thực sự trở thành vấn đề cho toàn hệ thống”, Chovanec nói thêm.
Dong Tao, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á phi Nhật Bản của Credit Suisse ( Swiss Exchange: CSGN-CH) tại Hồng Kông, mô tả các nhà phát triển bất động sản là “mắt xích yếu nhất”.
“Nếu một nhà phát triển bất động sản gặp rắc rối, điều đó có thể có hiệu ứng domino lên toàn bộ phần còn lại của thị trường”, ông nói. “ Nếu không có hành động của chính quyền trung ương, sẽ có một sự suy giảm nghiêm trọng. Phải làm điều gì đó và thanh khoản có thể phải được nới lỏng để giúp các nhà phát triển bất động sản”.
Trong những tuần gần đây, các nhà phát triển bất động sản tầm trung như Greentown China Holdings ( Hongkong Stock Exchange: 3900-HK) và Shui On Land ( Hong Kong Stock Exchange:272-HK) đã ban hành cảnh báo lợi nhuận trong bối cảnh suy thoái thị trường nhà ở.
Một sự sụt giảm mạnh nhá già làm tổn thương niềm tin của người tiêu dùng là có thể thấy được khi tăng trưởng kinh tế ở Trung Quốc giảm xuống dưới 5%, theo Kowalczyk của Credit Agricole. Để đặt con số đó vào bối cảnh, Bắc Kinh đặt mục tiêu tăng trưởng GDP cả năm là 7.5%.
Hỗ trợ trong tầm tay?
Trong một nỗ lực để vực dậy thị trường bất động sản, một số chính quyền địa phương đã nới lỏng các hạn chế về mua nhà trong vài tuần qua và các ngân hàng nhà nước đã tăng mức cho vay đối với lĩnh vực này.
“Tôi quyết định sở hữu một chỗ ở bởi vì trong văn hóa Trung Quốc và truyền thống của chúng tôi, đó là điều quan trọng. Tôi muốn có nhà vì tôi sắp lập gia đình và tại sao phải trả tiền thuê khi có thể mua được nhà?, theo Wang, người trông đợi việc xây dựng căn nhà mới sẽ hoàn thành vào năm tới.
Các nhà phân tích thêm rằng, thực tế là các hộ gia đình Trung Quốc có mức nợ thấp là lý do tại sao không nên quá bi quan về thị trường nhà ở. Một báo cáo của Quĩ Tiền tệ Quốc tế (IMF) công bố vào tháng Tư đã xếp hạng Trung Quốc ở mức thấp thứ tư về mức nợ hộ gia đình trong số 11 nước châu Á, vào khoảng 12% GDP.
“ Chúng tôi tin rằng suy thoái [trong thị trường bất động sản Trung Quốc] không giống như tình hình ở Mỹ khi dẫn tới Đại khủng hoảng, và hầu như không có khả năng gây ra khủng hoảng trên thị trường tài chính Trung Quốc hoặc quốc tế”, theo Clem Miller, chiến lược gia đầu tư tại Wilmington Trust Investment Advisors.
“Thứ nhất là, với các qui định về phần trả trước lớn, nợ thế chấp của Trung Quốc có tỷ lệ phần trăm thấp so với giá trị nhà cửa. Thêm nữa, các ngân hàng nhà nước của Trung Quốc thường nắm giữ các tài sản thế chấp trên bảng cân đối của họ chứ không bán ra thị trường như một nghĩa vụ thế chấp tài sản cầm cố.
Các nhà phân tích nói rằng, không dễ gì sửa chữa những tai họa của thị trường bất động sản Trung Quốc- ngành này cần phải trải qua một giai đoạn điều chỉnh để giúp đặt nền kinh tế lên một cơ sở lâu dài an toàn hơn.
“ Tin tốt đối với Trung Quốc là họ sản xuất nhiều hơn tiêu dùng trong nhiều năm. Kết quả là, nếu đầu ra sụt giảm, họ có thể đủ khả năng để tiêu thụ nhiều hơn sản xuất”, theo Chovanec của Silvercrest.
“Nếu nền kinh tế loạng choạng, mức tiêu thụ và mức sống không nhất định cũng chùn bước theo. Trung Quốc có thể chịu được thâm hụt thương mại ( giả định rằng nguồn dự trữ ngoại hối của họ không bị cạn kiệt bởi nguồn vốn tư bản đại chúng bay đi). Điều này cung cấp một tấm đệm giảm chấn cho quá trình hiệu chỉnh đau đớn mà họ phải trải qua.